فحص مصدر الأموال (source of funds) ونماذج العقار: دليل تحضيري للمشترين في إنجلترا وويلز

هذه الصفحة ترجمة لدليل إنجليزي أُعدّت بمساعدة أداة ذكاء اصطناعي (Claude، من Anthropic)، ثم راجعتها أداة ذكاء اصطناعي ثانية (Gemini، من Google). لم يراجعها بعدُ مترجم محترف أو محامٍ. هذه معلومات عامة فقط، وليست استشارة قانونية أو مالية.

عند شراء منزل، سيسألك عادةً المحامي (solicitor) أو الموثّق العقاري (conveyancer، وهو مختص بنقل ملكية العقار قانونيًا) عن مصدر المال المستخدم في الشراء. قد يشعر المشترون لأول مرة، ومن انتقلوا إلى المملكة المتحدة حديثًا، بأن هذه الأسئلة تدخّل في خصوصيتهم أو أنها مربكة. يشرح هذا الدليل ما يُطلب عادةً، ولماذا يُطلب، وكيف يمكنك الاستعداد. لكل مكتب إجراءاته الخاصة، لذا قد تختلف القائمة التي يطلبها محاميك.

الجزء 1: مصدر الأموال ومصدر الثروة – ما يطلبه المحامون عادةً

مصطلحان ستسمعهما

مصدر الأموال (source of funds) يعني أصل المال المستخدم في عملية الشراء هذه تحديدًا (HMRC؛ SRA).
مصدر الثروة (source of wealth) يعني من أين جاءت ثروتك الإجمالية وكيف جمعتها، مثل الراتب أو نشاط تجاري أو بيع عقار أو ميراث (HMRC؛ SRA).

لماذا يسألون

يخضع المحامون والموثّقون العقاريون للائحة Money Laundering, Terrorist Financing and Transfer of Funds (Information on the Payer) Regulations 2017 (وتُسمّى غالبًا "MLR 2017"، أي لوائح مكافحة غسل الأموال). وتفرض هذه اللوائح التحقق من العملاء ("customer due diligence") وتدقيق المعاملات، بما في ذلك مصدر الأموال عند الحاجة (MLR 2017، اللائحة 28؛ HMRC).
تُطبَّق فحوصات إضافية ("enhanced due diligence") في الحالات الأعلى خطورة، ويجب التحقق من مصدر الثروة ومصدر الأموال بالنسبة للأشخاص المعرّضين سياسيًا (politically exposed persons) (MLR 2017، اللائحتان 33 و35).
تقول هيئة تنظيم المحامين Solicitors Regulation Authority (SRA) إن نقل ملكية العقار (conveyancing) مصنَّف مجالًا عالي الخطورة لغسل الأموال، وإنه يُتوقَّع من المكاتب إجراء فحوصات مصدر الأموال، وإن لوائح MLR 2017 لا تتضمن أي نص يسمح بالإعفاء من هذا الشرط (مراجعة SRA المواضيعية، نوفمبر 2025).
وتقول SRA أيضًا إن كشوف الحساب المصرفي يجب أن تُفحص بعناية، لا أن توضع في الملف فحسب، وإنه لا يجوز افتراض أن الأموال مشروعة لمجرد أنها آتية من حساب مصرفي في المملكة المتحدة (أسئلة وأجوبة SRA حول مكافحة غسل الأموال). ولهذا قد تبدو الأسئلة مفصّلة حتى لو كانت أموالك مدخرات عادية.
قد يتحقق الوكيل العقاري أيضًا من هويتك: تنص إرشادات HMRC للوكلاء العقاريين على أن فحوصات المشتري تنطبق منذ لحظة قبول البائع للعرض (HMRC AMLG2200). وإذا كنت ستحصل على قرض عقاري (mortgage)، فسيطلب المُقرض أدلته الخاصة أيضًا (MoneyHelper).

الهوية والعنوان

يقرّر كل مكتب المستندات التي يقبلها. ومن الأمثلة الواردة في إرشادات مكافحة غسل الأموال للقطاع القانوني: جواز سفر ساري المفعول وموقَّع أو رخصة قيادة، وتصريح إقامة صادر عن Home Office، وفاتورة ضريبة أو خدمات (كهرباء أو غاز أو ماء)، وكشف حساب مصرفي أو كشف قرض عقاري حديث، وعقد إيجار من المجلس المحلي أو جمعية إسكان، وتأكيد من السجل الانتخابي (electoral register) (إرشادات LSAG لعام 2025، القسم 6.14.5). وتستخدم بعض المكاتب التحقق الإلكتروني من الهوية (إرشادات LSAG لعام 2025).

كشوف الحساب المصرفي: عن أي فترة؟

لا تحدد اللوائح فترة واحدة؛ يقرر كل مكتب بناءً على تقدير المخاطر. والفترات المطلوبة عادةً من 3 إلى 6 أشهر، وتطلب بعض المكاتب 12 شهرًا أو أكثر. على سبيل المثال، يطلب أحد المكاتب كشوفًا لمدة 3 أشهر على الأقل، وللفترة نفسها لأي حساب حُوّلت منه الأموال (Jordans Solicitors)؛ ويقول مكتب آخر إن معظم المحامين يطلبون كشوف ستة أشهر (Biscoes)؛ وتذكر منصة تحقق تستخدمها مكاتب المحاماة أن المكاتب تطلب عادةً كشوفًا لمدة تتراوح بين 3 و24 شهرًا (Legl help centre). يُرجى سؤال محاميك عن الفترة التي يحتاجها.

أدلة شائعة بحسب نوع المال

هذه أمثلة مأخوذة من إرشادات الجهات التنظيمية والرقابية. قد يطلب محاميك أقل من ذلك أو أكثر.

مدخرات من الراتب أو العمل الحر (self-employment)

كشوف الحساب الذي يحتفظ بالمال، تُظهر تراكمه مع مرور الوقت.
دليل على الدخل، مثل قسائم الراتب أو نموذج P60 (ملخص سنوي للراتب والضريبة) أو عقد العمل أو كشف حساب يُظهر دفعات الراتب (SRA؛ HMRC).
إذا كنت تدير نشاطًا تجاريًا: حسابات النشاط التي تُظهر الأرباح (HMRC).

هدية من العائلة (gifted deposit – دفعة مقدمة مُهداة)

صكّ هبة (gift deed) أو خطاب موقَّع من الشخص الذي يقدّم المال (المانح، donor) يؤكد أنه هدية (أسئلة وأجوبة SRA).
قد يلزم التحقق من هوية المانح (SRA).
دليل على مصدر أموال المانح، مثل كشوف حسابه المصرفي: يُتوقَّع من المكاتب أن تفهم مصدر أموال الطرف الثالث بالطريقة نفسها التي تفهم بها مصدر أموال العميل (SRA؛ LSAG 6.17.2.1).
إذا كنت ستحصل على قرض عقاري، فأخبر المُقرض بالهدية. لكل مُقرض قواعده؛ فعلى سبيل المثال، تشترط متطلبات أحد المُقرضين في UK Finance Mortgage Lenders' Handbook خطابًا موقَّعًا من كل مانح يذكر المبلغ، وأنه غير قابل للاسترداد، وأنه لا حق للمانح في العقار (UK Finance Lenders' Handbook – Halifax). ويذكر موقع MoneyHelper نموذج أو إقرار الدفعة المقدمة المُهداة ضمن المستندات التي قد يطلبها المُقرض (MoneyHelper).

مال من بيع منزل سابق

بيان الإتمام (completion statement) الخاص بعملية البيع، وكشف حساب يُظهر وصول المال (Jordans Solicitors؛ HMRC).

الميراث

حسابات التركة (estate accounts) التي تُظهر الميراث، وكشف حساب يُظهر وصول المال (HMRC؛ Jordans Solicitors). وقد تُطلب أيضًا نسخة من الوصية (will) أو من grant of probate (الإذن القضائي بإدارة التركة) (LSAG 6.17.2.1؛ Biscoes).

أموال من الخارج

تَعُدّ SRA الأموال الواردة من الخارج من السمات الأعلى خطورة، لذا قد تُسأل أسئلة أكثر (SRA).
تسجّل المكاتب المبلغ والعملة وتفاصيل الحساب المُرسِل (البنك، رقم الحساب، اسم صاحب الحساب)، وتنظر في كيفية الحصول على المال في الأصل (LSAG 6.17.2.1). وقد يفيد الاحتفاظ بكشوف الحساب الأجنبية بعملتها الأصلية، إلى جانب كشوف الحساب البريطانية التي تُظهر وصول المال.
وضّح كل خطوة إذا مرّ المال عبر أكثر من حساب؛ فالمكاتب تطلب عادةً كشوفًا لكل حساب مرّ به المال (Jordans Solicitors).
قد تحتاج المستندات المكتوبة بلغة أخرى إلى ترجمة. تذكر SRA ترجمة المستندات الأجنبية وتصديقها عند الحاجة، وتقترح إرشادات LSAG أن تنظر المكاتب في الاستعانة بمترجم (أسئلة وأجوبة SRA؛ LSAG 6.14.5). اسأل محاميك قبل أن تدفع مقابل ترجمة احترافية، لتعرف أي المستندات يحتاج ترجمتها وبأي شكل.
قد تستغرق التحويلات الدولية والتحقق منها وقتًا. وقد يفيد أن تسأل محاميك مبكرًا عن موعد إرسال المال ومن أي حساب.

النقد (cash)

تقول الإرشادات الموجّهة لمكاتب المحاماة إن عليها عمومًا تجنّب قبول دفعات نقدية في حساب العملاء لديها لأغراض المعاملات، وإن عليها التحقق من مصدر أي مبلغ نقدي (إرشادات LSAG لعام 2025). وتَعُدّ SRA النقد من السمات الأعلى خطورة (SRA).
إذا أودعت نقدًا في حسابك، فاحتفظ بأي سجل يبيّن مصدر هذا النقد، وكن مستعدًا لشرحه.

الأصول المشفّرة (cryptoassets)

تقول SRA إن الاستثمارات في العملات المشفّرة يمكن أن تكون مصدرًا مشروعًا وصالحًا للأموال، لكن على المكاتب التحقق من الاستثمار الأصلي والأرباح المُدّعاة والمعاملات على سلسلة الكتل العامة (blockchain) (أسئلة وأجوبة SRA). وفي الواقع يعني ذلك غالبًا فحوصات إضافية، لذا قد ترغب في جمع كشوف حسابك في منصة التداول، وسجلات المبلغ الذي استثمرته في البداية، وسجل التحويلات إلى حسابك المصرفي.

إعداد ملف واضح ومرتّب زمنيًا لـ"مسار المال" (money trail)

اكتب ملخصًا في صفحة واحدة. اذكر كل مصدر (مدخرات، هدية، بيع، ميراث، أموال من الخارج)، والمبلغ، وتاريخ وصوله، والحساب الموجود فيه الآن. تأكد من أن المجموع يطابق المبلغ الذي تحتاجه.
رتّب المستندات حسب التاريخ. لكل مصدر، ابدأ من النقطة التي بدأ منها المال وانتهِ بالحساب الذي سيُرسَل منه.
ميّز الدفعات الكبيرة أو غير المعتادة. ظلّل أو علّم المبالغ الواردة التي ليست راتبًا منتظمًا، وأضف ملاحظة قصيرة لكل منها (مثل "تحويل من حساب التوفير الخاص بي"، "هدية من والدتي – انظر الخطاب").
استخدم كشوفًا كاملة. اسأل محاميك عن الصيغة التي يقبلها (مثل كشوف PDF منزّلة من البنك أو نسخ ورقية). يجب أن تُظهر الكشوف اسمك وتفاصيل الحساب والفترة المطلوبة كاملة.
أبقِ المال في مكانه إن أمكن. كل تحويل إضافي بين الحسابات خطوة أخرى تحتاج إلى إثبات. وإذا اضطررت إلى نقل المال، فاحتفظ بسجل يبيّن السبب.
أجب عن أسئلة المتابعة بسرعة. تتوقع SRA من المكاتب التحقق من أن المستندات تتوافق مع ما يقوله العميل (أسئلة وأجوبة SRA)، لذا فالأسئلة الإضافية جزء عادي من العملية.
احمِ دفعتك. يرسل المحتالون أحيانًا رسائل بريد إلكتروني مزيّفة تدّعي أن التفاصيل المصرفية قد تغيّرت. تأكد من تفاصيل الدفع هاتفيًا على رقم تثق به مسبقًا، وفكّر في إرسال مبلغ صغير أولًا والتأكد من وصوله (Take Five، UK Finance).

قائمة تحقق قابلة للطباعة

ضع علامة فقط على البنود التي تنطبق عليك، ثم قارن القائمة بما يطلبه محاميك فعلًا.

☐ هوية بصورة (مثل جواز السفر أو رخصة القيادة)؛ وتصريح الإقامة إن وُجد
☐ إثبات العنوان (مثل فاتورة خدمات حديثة أو كشف حساب مصرفي)
☐ كشوف الحساب المصرفي للفترة التي يطلبها محاميك (عادةً 3–6 أشهر، وأحيانًا 12 شهرًا أو أكثر)، لكل حساب مرّ به المال
☐ كشوف حساب التوفير التي تُظهر كيف تراكمت المدخرات
☐ قسائم الراتب أو P60 أو عقد العمل؛ وحسابات النشاط التجاري إن كنت تعمل لحسابك
☐ الهدية: خطاب هدية أو صكّ هبة موقَّع؛ هوية المانح؛ كشوف حساب المانح؛ ونموذج الهدية الخاص بالمُقرض إن كان لديك قرض عقاري
☐ بيع منزل سابق: بيان الإتمام (completion statement) وكشف حساب يُظهر وصول المال
☐ الميراث: حسابات التركة (والوصية أو grant of probate إن وُجدت) وكشف حساب يُظهر وصول المال
☐ أموال من الخارج: كشوف الحساب الأجنبية بالعملة الأصلية، وتأكيدات التحويل، وكشف الحساب البريطاني الذي يُظهر الوصول، والترجمات إذا طلبها محاميك
☐ النقد: أي سجل يبيّن مصدره
☐ العملات المشفّرة: كشوف منصة التداول، وسجل الشراء الأول، وسجل التحويلات إلى البنك
☐ عرض القرض العقاري (mortgage offer) إن وُجد
☐ ملخص "مسار المال" في صفحة واحدة مع المجاميع
☐ تأكيد التفاصيل المصرفية للمحامي هاتفيًا على رقم موثوق قبل الدفع

الجزء 2: النماذج والمستندات بلغة بسيطة

موقع كل خطوة

الترتيب المعتاد مبيّن أدناه، مع أن بعض الخطوات تتداخل أو تجري في الوقت نفسه (GOV.UK: How to buy a home؛ Law Society Conveyancing Protocol).

قبول العرض. قد يتحقق الوكيل العقاري من هويتك في هذه المرحلة (HMRC AMLG2200).
يرسل الوكيل العقاري Memorandum of Sale (مذكرة البيع المكتوبة).
فحوصات الهوية ومصدر الأموال لدى محاميك (الجزء 1 من هذا الدليل).
حزمة العقد (contract pack) من محامي البائع، وتتضمن عادةً نموذجي TA6 وTA10.
عمليات البحث (searches)، مثل عمليات البحث لدى السلطة المحلية، التي يرتّبها محاميك.
الاستفسارات (enquiries): يطرح محاميك أسئلة على الطرف البائع حول أي أمر غير واضح.
تبادل العقود (exchange of contracts): اللحظة التي يصبح فيها الاتفاق ملزمًا قانونًا، وعادةً ما يُدفع فيها العربون (deposit).
الإتمام (completion): يُحوَّل باقي المبلغ إلى محامي البائع وتصبح المالك.

Memorandum of Sale (مذكرة البيع)

ما هي: بعد قبول عرضك، يُفترض أن تتلقى من الوكيل العقاري مذكرة بيع (memorandum of sale) تُثبت عرضك كتابيًا (GOV.UK).
ما تتضمنه عادةً: عنوان العقار، والسعر المتفق عليه، وأسماء المشتري والبائع ومحاميهما وبيانات الاتصال بهم، وما إذا كان العقار freehold (تملّك حر) أو leasehold (حق انتفاع طويل الأجل)، وكيف سيموّل المشتري الشراء (مثلًا هل يحتاج إلى قرض عقاري أو إلى بيع عقار أولًا) (Rightmove guide). وينص قواعد السلوك الصادرة عن The Property Ombudsman للوكلاء العقاريين على تضمينها المعلومات المتاحة عن تمويل المشتري (TPO Code of Practice، مارس 2026).
هل هي ملزمة؟ لا. هي سجل مكتوب للعرض المتفق عليه، وليست عقدًا، ويمكن لأي من الطرفين الانسحاب قبل تبادل العقود (Rightmove guide). ويقع الالتزام القانوني عند تبادل العقود (exchange of contracts) (GOV.UK). يُرجى التحقق من صحة البيانات الواردة فيها وإبلاغ الوكيل بأي خطأ.

TA6 Property Information Form (نموذج معلومات العقار)

ما هو: استبيان قياسي من Law Society (الهيئة المهنية للمحامين (solicitors) في إنجلترا وويلز) عن العقار، يُستخدم في بيع المساكن في إنجلترا وويلز (Law Society).
من يملؤه: البائع. يرسله محامي البائع إلى البائع ليملأه ويعيده، ثم يصبح جزءًا من حزمة العقد المرسلة إلى محاميك (Law Society Conveyancing Protocol).
الإصدار الحالي: وفقًا لـ Law Society، يجب على المكاتب الأعضاء في Conveyancing Quality Scheme (CQS) استخدام TA6 (6th edition) (2025) في المعاملات الجديدة التي يُكلَّف فيها المحامي في 30 مارس 2026 أو بعده؛ وقد سُحبت الإصدارات السابقة، لكن المعاملات الجارية مسبقًا يمكن أن تستمر بإصدار أقدم. ويتضمن الإصدار السادس 15 قسمًا، وهو أقل من الإصدار الخامس (2024) (Law Society: TA6 6th edition). لذلك قد ترى إصدارًا أقدم في بعض عمليات الشراء.
المعلومات الجوهرية (material information): بمعزل عن TA6، لا يجوز للوكلاء العقاريين إغفال "المعلومات الجوهرية" في إعلانات العقارات – أي المعلومات التي يحتاجها المشتري العادي لاتخاذ قراره، مثل السعر، وفئة ضريبة المجلس (council tax band)، ونوع الملكية (tenure)، والمرافق، ومسائل مثل خطر الفيضانات حيثما ينطبق (National Trading Standards). وقد ذكرت Law Society أنها أوقفت العمل على نموذج منفصل للمعلومات الجوهرية (Law Society).
ما يمكنك فعله: اقرأ إجابات البائع بنفسك، وقارنها بما رأيته وما قيل لك، واطلب من محاميك طرح استفسارات (enquiries) حول أي أمر غير واضح (GOV.UK).

TA10 Fittings and Contents Form (نموذج التجهيزات والمحتويات)

ما هو: نموذج من Law Society يذكر فيه البائع الأغراض المشمولة في سعر البيع وتلك المستثناة منه (مثل الستائر، وتجهيزات الإضاءة، وأجهزة المطبخ، وأغراض الحديقة). والإصدار المدرج لدى Law Society هو 3rd edition (2013) (Law Society: transaction forms).
من يملؤه: البائع.
ما يمكنك فعله: قارنه بما رأيته عند المعاينة وبأي شيء اتفقت عليه مع الوكيل؛ واسأل محاميك عن أي اختلاف قبل تبادل العقود.

ويلز

تُستخدم في ويلز عمومًا الخطوات نفسها ونماذج Law Society نفسها؛ والفرق الرئيسي في الضريبة – إذ حلّت Land Transaction Tax، التي تحصّلها Welsh Revenue Authority، محل Stamp Duty Land Tax في ويلز منذ 1 أبريل 2018 (Welsh Government).

هذا الدليل معلومات عامة للتحضير. يُرجى التحقق مرة أخرى مع محاميك أو الموثّق العقاري.

المصادر

عناوين المصادر باللغة الإنجليزية كما نُشرت. ويتضمن السطر الأخير أمثلة من مكاتب محاماة وموقع عقاري، وليست إرشادات رسمية.