Nguồn kiểm tra quỹ và biểu mẫu tài sản: hướng dẫn chuẩn bị cho người mua ở Anh và xứ Wales

Hướng dẫn này được soạn thảo với sự trợ giúp của công cụ AI (Claude, Anthropic) và được kiểm tra dựa trên các nguồn công khai được liệt kê ở cuối. Nó chưa được luật sư xem xét. Đây chỉ là thông tin chung, không phải là tư vấn pháp lý hoặc tài chính.

Khi bạn mua nhà, luật sư hoặc người chuyển nhượng của bạn thường sẽ hỏi số tiền mua nhà đến từ đâu. Đối với những người mua lần đầu và những người mới chuyển đến Vương quốc Anh gần đây, điều này có thể khiến họ cảm thấy khó chịu hoặc khó hiểu. Hướng dẫn này giải thích những câu hỏi thường gặp, lý do và cách bạn có thể chuẩn bị. Mỗi công ty đặt ra các thủ tục riêng, vì vậy danh sách chính xác từ luật sư của bạn có thể khác nhau.

Phần 1: Nguồn vốn và nguồn của cải – những điều luật sư thường yêu cầu

Hai thuật ngữ bạn sẽ nghe thấy

Nguồn vốn có nghĩa là nguồn gốc của số tiền được sử dụng cho giao dịch mua cụ thể này (HMRC; SRA).
Nguồn của cải có nghĩa là tổng tài sản của bạn đến từ đâu và bạn đã tạo dựng nó như thế nào, ví dụ như từ tiền lương, công việc kinh doanh, bán tài sản hoặc thừa kế (HMRC; SRA).

Tại sao họ hỏi

Luật sư và người chuyển nhượng phải tuân theo Quy định về rửa tiền, tài trợ khủng bố và chuyển tiền (Thông tin về người trả tiền) năm 2017 (thường được gọi là "MLR 2017"). Những điều này yêu cầu kiểm tra khách hàng ("sự thẩm định của khách hàng") và giám sát các giao dịch, bao gồm, khi cần thiết, nguồn tiền (MLR 2017, quy định 28; HMRC).
Kiểm tra bổ sung ("sự thẩm định nâng cao") áp dụng trong các tình huống có rủi ro cao hơn và đối với những người có liên quan đến chính trị, nguồn của cải và nguồn vốn phải được thiết lập (MLR 2017, quy định 33 và 35).
Cơ quan quản lý luật sư (SRA) cho biết chuyển nhượng được xác định là lĩnh vực có rủi ro cao về rửa tiền, rằng các công ty phải tiến hành kiểm tra nguồn vốn và không có điều khoản nào trong MLR 2017 về việc từ bỏ yêu cầu này (Đánh giá chuyên đề SRA, tháng 11 năm 2025).
SRA cũng cho biết cần phải xem xét kỹ lưỡng các báo cáo ngân hàng, không chỉ lưu vào hồ sơ và các khoản tiền đó không thể được coi là hợp pháp chỉ vì chúng đến từ tài khoản ngân hàng ở Vương quốc Anh (Câu hỏi và câu trả lời về SRA AML). Đây là lý do tại sao các câu hỏi có thể có vẻ chi tiết ngay cả khi tiền của bạn là tiền tiết kiệm thông thường.
Đại lý bất động sản cũng có thể kiểm tra danh tính của bạn: Hướng dẫn của HMRC dành cho đại lý bất động sản cho biết việc kiểm tra người mua được áp dụng kể từ thời điểm người bán chấp nhận lời đề nghị (HMRC AMLG2200). Nếu bạn có khoản thế chấp, người cho vay của bạn cũng sẽ yêu cầu bằng chứng riêng của mình (Người trợ giúp tiền).

Danh tính và địa chỉ

Các công ty quyết định họ chấp nhận những tài liệu nào. Các ví dụ được liệt kê trong hướng dẫn chống rửa tiền của ngành pháp lý bao gồm hộ chiếu hoặc giấy phép lái xe đã ký hiện tại, giấy phép cư trú của Bộ Nội vụ, hóa đơn thuế hoặc tiện ích, báo cáo ngân hàng hoặc thế chấp gần đây, hợp đồng thuê nhà của hội đồng hoặc hiệp hội nhà ở và xác nhận đăng ký bầu cử (Hướng dẫn LSAG 2025, phần 6.14.5). Một số công ty sử dụng kiểm tra nhận dạng điện tử (Hướng dẫn LSAG 2025).

Sao kê ngân hàng: lùi bao xa?

Quy định không ấn định một khoảng thời gian chung; mỗi đơn vị quyết định theo rủi ro. Thường cần sao kê 3–6 tháng, một số nơi yêu cầu 12 tháng hoặc lâu hơn. Hỏi đơn vị đang xử lý hồ sơ về thời gian và giấy tờ cần cung cấp.Luật sư Jordans); một công ty khác nói rằng hầu hết các luật sư đều yêu cầu sáu tháng (Bánh quy); một nền tảng kiểm tra được các công ty luật sử dụng cho biết các công ty thường yêu cầu từ 3 đến 24 tháng (Trung tâm trợ giúp pháp lý). Hãy hỏi luật sư riêng của bạn xem họ cần khoảng thời gian nào.

Bằng chứng điển hình theo loại tiền

Đây là những ví dụ được rút ra từ hướng dẫn của cơ quan quản lý và người giám sát. Luật sư của bạn có thể yêu cầu ít hơn hoặc nhiều hơn.

Tiết kiệm từ tiền lương hoặc tự kinh doanh

Sao kê tài khoản đang giữ tiền, cho thấy số tiền này tăng dần theo thời gian.
Bằng chứng về thu nhập, chẳng hạn như phiếu lương, P60, hợp đồng lao động hoặc bảng sao kê ngân hàng cho thấy các khoản thanh toán tiền lương (SRA; HMRC).
Nếu bạn điều hành một doanh nghiệp: tài khoản doanh nghiệp hiển thị lợi nhuận (HMRC).

Món quà từ gia đình (tiền đặt cọc)

Chứng thư tặng quà hoặc thư có chữ ký của người đưa tiền (người cho) xác nhận đó là quà tặng (Hỏi đáp SRA).
Danh tính của nhà tài trợ có thể cần được xác minh (SRA).
Bằng chứng về nguồn tiền của nhà tài trợ, chẳng hạn như báo cáo ngân hàng của chính nhà tài trợ: các công ty phải hiểu nguồn vốn của bên thứ ba giống như của khách hàng (SRA; LSAG 6.17.2.1).
Nếu bạn có khoản thế chấp, hãy thông báo cho người cho vay về món quà. Người cho vay đặt ra các quy tắc riêng của họ; ví dụ: yêu cầu của một người cho vay trong Sổ tay dành cho người cho vay thế chấp tài chính của Vương quốc Anh yêu cầu một lá thư có chữ ký của mỗi nhà tài trợ nêu rõ số tiền, rằng số tiền đó không thể hoàn trả và nhà tài trợ không có hứng thú với tài sản (Sổ tay người cho vay tài chính Vương quốc Anh – Halifax). MoneyHelper liệt kê biểu mẫu gửi tiền hoặc tờ khai được tặng trong số các tài liệu mà người cho vay có thể yêu cầu (Người trợ giúp tiền).

Tiền bán nhà cũ

Báo cáo hoàn thành việc bán hàng và bảng sao kê ngân hàng cho thấy số tiền đến (Luật sư Jordans; HMRC).

Thừa kế

Tài khoản bất động sản thể hiện quyền thừa kế và bảng sao kê ngân hàng cho thấy số tiền đến (HMRC; Luật sư Jordans). Một bản sao di chúc hoặc giấy chứng thực di chúc cũng có thể được yêu cầu (LSAG 6.17.2.1; Bánh quy).

Tiền từ nước ngoài

SRA liệt kê các khoản tiền từ nước ngoài vào danh sách các tính năng có rủi ro cao hơn, do đó bạn có thể được hỏi nhiều câu hỏi hơn (SRA).
Các công ty ghi lại số tiền, loại tiền tệ và chi tiết tài khoản gửi (ngân hàng, số tài khoản, tên trên tài khoản) và tìm kiếm số tiền ban đầu được lấy như thế nào (LSAG 6.17.2.1). Việc giữ các báo cáo ở nước ngoài bằng loại tiền gốc có thể hữu ích cùng với các báo cáo của Vương quốc Anh cho thấy số tiền đang đến.
Hiển thị từng bước nếu tiền được chuyển qua nhiều tài khoản; các công ty thường yêu cầu sao kê cho từng tài khoản mà tiền được chuyển qua (Luật sư Jordans).
Tài liệu bằng ngôn ngữ khác có thể cần dịch. SRA đề cập đến việc dịch và chứng nhận các tài liệu bằng tiếng nước ngoài khi cần thiết và hướng dẫn của LSAG đề nghị các công ty cân nhắc sử dụng một dịch giả (Hỏi đáp SRA; LSAG 6.14.5). Hãy hỏi luật sư của bạn trước khi trả tiền cho một bản dịch chuyên nghiệp để bạn biết họ cần những tài liệu nào và hình thức gì.
Chuyển khoản quốc tế và việc kiểm tra chúng có thể mất thời gian. Có thể hữu ích nếu bạn hỏi sớm luật sư của bạn về thời điểm và từ tài khoản nào họ muốn gửi tiền.

Tiền mặt

Hướng dẫn dành cho các công ty luật nói rằng họ thường nên tránh chấp nhận thanh toán bằng tiền mặt vào tài khoản khách hàng của mình để thực hiện các giao dịch và nên thiết lập nguồn vốn cho bất kỳ khoản tiền mặt nào (Hướng dẫn LSAG 2025). SRA liệt kê tiền mặt trong số các tính năng có rủi ro cao hơn (SRA).
Nếu bạn đã thanh toán tiền mặt vào tài khoản của chính mình, hãy lưu giữ mọi hồ sơ về nguồn tiền đó đến từ đâu và sẵn sàng giải thích.

Tài sản tiền điện tử

SRA cho biết các khoản đầu tư tiền điện tử có thể là nguồn vốn hợp lệ, hợp pháp, nhưng các công ty nên kiểm tra khoản đầu tư ban đầu, lợi nhuận được xác nhận và các giao dịch trên chuỗi khối công khai (Hỏi đáp SRA). Trong thực tế, điều này thường có nghĩa là phải kiểm tra thêm, vì vậy bạn có thể muốn thu thập các báo cáo tài khoản trao đổi của mình, hồ sơ về số tiền bạn đã thanh toán lần đầu và lịch sử chuyển khoản ra ngân hàng của mình.

Chuẩn bị gói "dấu tiền" rõ ràng, theo trình tự thời gian

Viết tóm tắt một trang. Liệt kê từng nguồn (tiết kiệm, quà tặng, bán hàng, thừa kế, quỹ nước ngoài), số tiền, ngày đến và tài khoản hiện tại. Đảm bảo tổng số tiền phù hợp với số tiền bạn cần.
Sắp xếp tài liệu theo thứ tự ngày tháng. Đối với mỗi nguồn, hãy bắt đầu từ nơi tiền bắt đầu và kết thúc bằng tài khoản mà tiền sẽ được gửi từ đó.
Đánh dấu các khoản thanh toán lớn hoặc bất thường. Đánh dấu hoặc gắn nhãn các khoản tín dụng không phải là lương thông thường và thêm ghi chú ngắn cho mỗi khoản (ví dụ "chuyển từ tài khoản tiết kiệm của tôi", "quà tặng từ mẹ tôi – xem thư").
Sử dụng câu lệnh hoàn chỉnh. Hỏi luật sư của bạn xem họ chấp nhận định dạng nào (ví dụ: các bản sao PDF hoặc bản sao giấy được tải xuống). Bảng sao kê phải hiển thị tên của bạn, chi tiết tài khoản và toàn bộ thời gian được yêu cầu.
Giữ tiền ở đó nếu có thể. Mỗi lần chuyển tiền bổ sung giữa các tài khoản là một bước nữa để chứng minh. Nếu bạn cần chuyển tiền, hãy ghi lại lý do.
Trả lời kịp thời các câu hỏi tiếp theo. SRA yêu cầu các công ty kiểm tra xem tài liệu có khớp với những gì khách hàng nói không (Hỏi đáp SRA), vì vậy các câu hỏi khác là một phần bình thường của quy trình.
Bảo vệ khoản thanh toán của bạn. Tội phạm đôi khi gửi email giả mạo thông báo rằng chi tiết ngân hàng đã thay đổi. Xác nhận chi tiết thanh toán qua điện thoại theo số bạn đã tin tưởng và cân nhắc gửi một số tiền nhỏ trước và kiểm tra xem số tiền đó đã đến chưa (Take Five, Tài chính Vương quốc Anh).

Danh sách kiểm tra có thể in được

Chỉ đánh dấu vào các mục áp dụng cho bạn, sau đó kiểm tra danh sách theo những gì luật sư của bạn thực sự yêu cầu.

☐ Giấy tờ tùy thân có ảnh (ví dụ hộ chiếu hoặc bằng lái xe); giấy phép cư trú nếu có liên quan
☐ Bằng chứng về địa chỉ (ví dụ: hóa đơn điện nước hoặc bảng sao kê ngân hàng gần đây)
☐ Sao kê ngân hàng trong khoảng thời gian mà luật sư của bạn yêu cầu (thường là 3–6 tháng, đôi khi là 12 tháng hoặc hơn), đối với mỗi tài khoản mà số tiền được chuyển qua
☐ Sao kê tài khoản tiết kiệm cho thấy số tiền tiết kiệm được tích lũy như thế nào
☐ Phiếu lương, P60 hoặc hợp đồng lao động; tài khoản doanh nghiệp nếu tự kinh doanh
☐ Quà tặng: thư hoặc văn bản tặng quà có chữ ký; ID của nhà tài trợ; sao kê ngân hàng của nhà tài trợ; mẫu quà tặng riêng của người cho vay nếu bạn có thế chấp
☐ Bán căn nhà trước đây: bản kê khai hoàn công và bản sao kê ngân hàng cho thấy số tiền đã nhận được
☐ Thừa kế: tài khoản di sản (và di chúc hoặc cấp chứng thực di chúc, nếu có) và bảng sao kê ngân hàng cho thấy số tiền nhận được
☐ Nguồn vốn từ nước ngoài: báo cáo ở nước ngoài bằng loại tiền gốc, xác nhận chuyển khoản, báo cáo của Vương quốc Anh cho thấy việc đến nơi, bản dịch nếu luật sư của bạn yêu cầu
☐ Tiền mặt: bất kỳ hồ sơ nào về nguồn gốc của tiền mặt
☐ Tiền điện tử: sao kê trao đổi, hồ sơ mua hàng ban đầu, lịch sử chuyển khoản vào ngân hàng của bạn
☐ Ưu đãi thế chấp, nếu bạn có
☐ Tóm tắt dấu vết tiền một trang với tổng số tiền
☐ Chi tiết ngân hàng của luật sư được xác nhận qua điện thoại theo số đáng tin cậy trước khi thanh toán

Phần 2: Các biểu mẫu và tài liệu, bằng ngôn ngữ dễ hiểu

Nơi mỗi bước phù hợp

Thứ tự thông thường như bên dưới, mặc dù một số bước trùng lặp hoặc xảy ra cùng lúc (GOV.UK: Cách mua nhà; Giao thức truyền tải của Hiệp hội Luật sư).

Ưu đãi được chấp nhận. Đại lý bất động sản có thể kiểm tra danh tính của bạn tại thời điểm này (HMRC AMLG2200).
Biên bản ghi nhớ mua bán do đại lý bất động sản gửi.
ID luật sư của bạn và kiểm tra nguồn tiền (Phần 1 của hướng dẫn này).
Gói hợp đồng từ luật sư của người bán, thường bao gồm các mẫu TA6 và TA10.
Tra cứu, chẳng hạn như tìm kiếm của chính quyền địa phương, do luật sư của bạn sắp xếp.
Thắc mắc: luật sư của bạn hỏi bên người bán những câu hỏi về bất cứ điều gì chưa rõ ràng.
Trao đổi hợp đồng: thời điểm mà thỏa thuận có hiệu lực ràng buộc về mặt pháp lý và tiền đặt cọc thường được thanh toán.
Hoàn thành: số tiền còn lại được chuyển cho luật sư bên bán và bạn nhận quyền sở hữu.

Biên bản ghi nhớ mua bán

Nó là gì: sau khi đề nghị của bạn được chấp nhận, bạn sẽ nhận được biên bản ghi nhớ mua bán từ đại lý bất động sản nêu rõ đề nghị của bạn bằng văn bản (GOV.UK).
Những gì nó thường chứa: địa chỉ tài sản, giá thỏa thuận, tên và chi tiết liên hệ của người mua, người bán và luật sư của họ, tài sản đó là quyền sở hữu vĩnh viễn hay quyền sở hữu cho thuê và cách người mua tài trợ cho việc mua hàng (ví dụ: liệu cần thế chấp hay phải bán tài sản trước) (Hướng dẫn di chuyển phải). Mã của Thanh tra Tài sản dành cho đại lý bất động sản cho biết thông tin có sẵn về nguồn vốn của người mua phải được đưa vào đó (Quy tắc thực hành TPO, tháng 3 năm 2026).
Nó có ràng buộc không? Không. Đó là biên bản ghi lại lời đề nghị đã thỏa thuận chứ không phải hợp đồng và hai bên vẫn có thể rút tiền trước khi trao đổi (Hướng dẫn di chuyển phải). Cam kết pháp lý được thực hiện khi trao đổi hợp đồng (GOV.UK). Vui lòng kiểm tra xem các chi tiết trên đó có chính xác không và báo cho đại lý nếu có sai sót.

Mẫu thông tin tài sản TA6

Nó là gì: bảng câu hỏi tiêu chuẩn của Hiệp hội Luật sư về tài sản, được sử dụng trong mua bán nhà ở ở Anh và xứ Wales (Hiệp hội luật sư).
Ai điền vào: người bán. Luật sư của người bán gửi nó cho người bán để hoàn thành và trả lại, sau đó nó tạo thành một phần của gói hợp đồng gửi cho luật sư của bạn (Giao thức truyền tải của Hiệp hội Luật sư).
Phiên bản hiện tại: theo Hiệp hội Luật, các công ty thuộc Chương trình Chất lượng Chuyển tải (CQS) phải sử dụng TA6 (ấn bản thứ 6) cho các giao dịch mới mà luật sư được hướng dẫn vào hoặc sau ngày 30 tháng 3 năm 2026; các phiên bản trước đó đã bị rút lại, nhưng các giao dịch đang được tiến hành có thể tiếp tục với phiên bản cũ hơn. Ấn bản thứ 6 có 15 phần, ít hơn ấn bản thứ 5 (2024) (Hiệp hội Luật: TA6 phiên bản thứ 6). Do đó, bạn vẫn có thể thấy phiên bản cũ hơn trên một số giao dịch mua.
Thông tin vật liệu: tách biệt với TA6, các đại lý bất động sản không được bỏ qua "thông tin quan trọng" khỏi danh sách bất động sản – thông tin mà người mua bình thường cần để đưa ra quyết định, chẳng hạn như giá cả, dải thuế hội đồng, quyền sở hữu, tiện ích và các vấn đề như rủi ro lũ lụt nếu có liên quan (Tiêu chuẩn giao dịch quốc gia). Hiệp hội Luật sư cho biết họ đã ngừng hoạt động trên một mẫu thông tin quan trọng riêng biệt (Hiệp hội luật sư).
Bạn có thể làm gì: tự đọc câu trả lời của người bán, so sánh chúng với những gì bạn đã thấy và được nghe, đồng thời yêu cầu luật sư của bạn đặt câu hỏi về bất kỳ điều gì chưa rõ ràng (GOV.UK).

Mẫu phụ kiện và nội dung TA10

Nó là gì: biểu mẫu của Hiệp hội Luật trong đó người bán nêu rõ những mặt hàng nào được bao gồm trong giá bán và những mặt hàng nào bị loại trừ (ví dụ: rèm cửa, phụ kiện đèn, dụng cụ nhà bếp, vật dụng làm vườn). Ấn bản được Hội Luật sư liệt kê là ấn bản thứ 3 (2013) (Hiệp hội luật: hình thức giao dịch).
Ai điền vào: người bán.
Bạn có thể làm gì: đối chiếu với những gì bạn đã thấy khi xem và bất kỳ điều gì đã thỏa thuận với đại lý; hãy hỏi luật sư của bạn về bất kỳ sự khác biệt nào trước khi trao đổi.

Wales

Các bước tương tự và biểu mẫu của Hiệp hội Luật thường được sử dụng ở xứ Wales; điểm khác biệt chính là thuế – Thuế giao dịch đất đai do Cơ quan thuế xứ Wales thu, thay thế Stamp Duty Land Tax (thuế mua nhà tại England) ở xứ Wales từ ngày 1 tháng 4 năm 2018 (Chính phủ xứ Wales).

Hướng dẫn này là thông tin chung để chuẩn bị. Vui lòng kiểm tra kỹ với luật sư hoặc người chuyển nhượng của bạn.